資産家の”これから”を考えるなら「イギリス不動産」!?知る人ぞ知る海外不動産の基本

資産家の”これから”を考えるなら「イギリス不動産」!?知る人ぞ知る海外不動産の基本

経営者や資本家の皆さんにとって、分散投資は基本中の基本だと思います。当然分散投資のためには、アセットロケーションを組むことも必要となってくるため、金融資産だけではなく実物資産、円資産だけでなく外貨資産といったように、あまり身近ではないクラスへの投資配分も検討する必要があるでしょう。アセットロケーションや海外不動産に関しては、こちらの記事をご覧ください。

貴方のポートフォリオは大丈夫?ウクライナ不動産を例にアセットロケーションを徹底解説!

 

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そこで、外貨資産・実物資産のクラスにおける投資対象として今注目なのが、イギリス不動産です。今回は、皆さんにあまりなじみのないイギリス不動産について、初心者にもわかりやすいように紹介していきたいと思います。

 

 

イギリスについて

イギリスとは、言わずと知れたヨーロッパ大陸の北西岸に位置し、グレートブリテン島、アイルランド島北東部、その他多くの島々からなる立憲君主制国家です。

国際政治的観点からすると、

国際連合安全保障理事会常任理事国の一国(五大国)であり、G7・G20に参加する。GDPは世界10位以内に位置する巨大な市場を持ち、ヨーロッパにおける四つの大国「ビッグ4」の一国である。ウィーン体制が成立した1815年以来、世界で最も影響力のある国家を指す列強の一つに数えられる。また、民主主義、立憲君主制など近代国家の基本的な諸制度が発祥した国 ―Wikipedia より

といったことがいえるような、世界的にもトップクラスに力を持った完成度の高い国であると言えるでしょう。

 

人口

イギリスの人口は6643万5600人おり、現在は増加傾向にあります。というのも、移民の流入が依然と続いているからです。

「BREXITの影響は?」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、実際は引き続き移民は止むことなく入ってきている状況にあります。実際の人口動態のデータが以下になります。

出典:United Nations Department of Economic and Social Affairs Population Dynamics ”Population DivisionWorld Population Prospects 2019” 2020年5月11日閲覧時点

予想では2040年度あたりから、下り坂を見せていますが、この先20年間は上昇傾向にあります。

 

物価

イギリスの不動産は2000年から現在にかけて、右肩上がりを示しています。下のグラフをご覧ください。

出典:GOV.UK HM Land Registry ”UK House Price Index” 2020年5月11日閲覧時点)

これは、過去20年間のイギリスにおける不動産価格の平均を示すグラフですが、安定して右肩上がりをみせています。

このようなことから、アメリカよりも資産インフレが進む国であるともいえるでしょう。

 

物件供給

イギリスにおける、物件供給数の過去約20年間の動態はこのようになっております。

出典:GOV.UK “Statistical data setLive tables on housing supply: net additional dwellings”2020年5月11日閲覧時点

当然、増えたり減ったりと変化を繰り返しているのですが、日本と同様島国であるイギリスには新たに建築物を立てるといった余裕は全くありません。

特に、ロンドンには新しく建物が建てられることもなく、全土を通して基本的には中古の物件が取引されていると考えましょう。

つまり、これ以上物件数に増える見込みのない場所へ、移民がどんどん流入してきているといった状況にあるため、単純に考えればこれから不動産価格は上昇していくと推察することができるでしょう。

 

開発

先進国であるイギリスでは、もちろん開発はいたるところで見られます。例えば、ロンドンオリンピックが開催されていた地域は開発エリアとして有名です。

 

為替

為替の面からイギリスを見た際、かなり厄介なことが分かります。イギリスの貨幣であるポンドはボラティリティが大きく、リーマンショック時やBREXITの騒動の際には急激に価格が落ちることがあり、最低で121円まで落ちたことがあるともいわれています。

現在(2020年5月11日)は132円程度となっていて、一部の投資家の間では現在価格がかなり安いと言えるのではないかと噂されています。

そのことから、資産インフレによる物件価格上昇に加え、自国通貨で見た場合にポンドが安いため、ポンドでもキャピタルゲインが取れて一石二鳥なのではないかと考えている方もいらっしゃるようです。

 

法務的安全性

先進国ならではの、法務面の安全性の高さはイギリスが評価されるポイントの一つでしょう。

イギリスでは弁護士制度が非常に整備されており、後に解説しますが他のどの国よりも取引や契約書に関しては非常に厳しい国であるため、取引も非常に安定しているといえます。

 

物件情報の透明性

エンドユーザーとして、海外不動産に手を出す際に気になるのア物件情報の公平性や透明性です。

あるアメリカの調査会社の報告では、イギリスの不動産が世界一公平かつ透明性のあるものだと評価されている例もあるほど、買主にとってリスクの少ない投資対象であると言えるでしょう。

 

 

有名都市

それでは、イギリスの不動産投資を考える上で絶対に外せない有名都市をいくつかご紹介していきたいと思います。

 

ロンドン

イギリスへの投資の大本命といえば、首都のロンドンです。ロンドンはニューヨークや東京に次ぐ世界屈指の経済圏として名高い地域となっています。

では、なぜロンドンが大本命となのかというと、前にも述べましたがロンドンには不動産を新しく建築するための用地がほとんどないことが理由に挙げられます。

更に、イギリスには古いものを好むという価値があるため、古い物件をリノベーションして」不動産取引をするというのが一般的な流れなのです。

これらのことから、開発用地がないにもかかわらず、前に挙げた通り人口の増加がみられるため、比較的物件の価格も上がりやすいと考えられるのです。このことから、不動産投資においてロンドンは注目されるべきエリアなのです。

 

ロンドンのゾーニング

上記の特徴に加えて、ロンドンは6つのゾーンに分けられており、都心に近いほうからゾーン1、2…といった風になっています。

というのも、ロンドンでは地下鉄がかなり発達しており、地下鉄の料金が分かりやすくなるように、このようなゾーニングが成されているのです。

ここでいうゾーン1にあたる地域は、日本でいうところの東京駅にあたる地域であるため、東京の23区の中心部分が高いように、ゾーン1の中心に寄れば寄る程地価が高くなっていきます。逆に中心から離れていけば、安くなっていくともいえるでしょう。

しかし、ゾーン1の地域ではとても高値がつけられており、億単位の物件がうじゃうじゃとあります。

一方、ゾーン2やゾーン3では、8000万から1億3000万程の値段での取引ができたり、テニスで有名なウィンブルドンがあることから、ここら辺からイギリス不動産に手を付ける人も多く見られます。

 

マンチェスター / バーミンガム / エヅンバラ / グラスゴー

第二の都市といわれるバーミンガムや第三の都市といわれるマンチェスターなどは、日本人の不動産投資先として案内の多い地域として有名です。加えて、エヅンバラやグラスゴーといった地方都市も、よく取引されます。

イギリスでの不動産投資において、ロンドンと並んで注目される理由がその価格の安さでしょう。ロンドンでは当たり前のように、億越えの値段を見ることになりますが、地方都市であれば2000万円~3000万円ほどで不動産の購入ができるのです。

 

 

税金について

それでは実際に、イギリスで不動産取引をする際に気になってくることの一つである「税金」について紹介していきたいと思います。「イギリス不動産取引にかかる税金」として特徴的なものは大きく2つあります。

 

①土地印紙税

土地印紙税とは、日本でいう「不動産取得税」と似たようなものになります。簡単に言えば、購入時にかかる税金のことです。

土地印紙税は、物件の資産価値や評価額に対して一定の税率をかけた額の納税を要求してくるものになります。

この税率は、「自分で住むため」か「投資のためか」といった目的によって異なりますが、今回は投資の際の税率に関してご説明いたします。

投資目的で不動産を購入する場合、土地印紙税は評価額に対してなんと3%~15%も課税されてしまいます。

これを見て、「評価額が高いほうが税率は安いのではないか?」などと思うかもしれませんが、実は累進制度が採られています。

よって、評価額が高ければ高いほど、税率は15%に近づきます。例えば、1億8000万~2億程の物件を購入すると、15%=税金だけで3000万円とられてしまいます。

しかし、この税率の設定にも理由があり、不用意な不動産取引を防ぐ思惑があります。短期での売買や転売によって日本のバブルのような事態を招かないようにするために、多大な税金を課すことで、イレギュラーな不動産投資を抑制することに繋がっているのです。

なので、購入前には、しっかりと購入予定の物件で土地印紙税を計算し、資金を準備しておきましょう。

 

②Council Tax

Council Taxは、日本でいう固定資産税を指しています。しかし、日本の固定資産税とは少し違いがあります。

日本では、固定資産税の所有者に支払い義務がありますが、イギリスでは投資用の物件に入居者がいれば入居者が支払う決まりになっています。因みに、入居者がいなければオーナーの支払いになります。

つまり、入居者が入っており安帝して運用ができる状態であれば、固定資産税に関して深く考える必要はなくなってくるのです。

 

 

銀行について

不動産の取引を進めていく際に、もちろん気になるのは銀行での口座開設の可不可に関してです。賃料が入ってくる銀行の存在や、購入時に融資を付けてくれる存在は、買主が求めるものの一つでしょう。

しかし、残念ながらイギリスで新しく口座を開設することはほとんど不可能に近いとされています。

このことから、返済講座が必然的に作れないということが分かります。よって、融資も基本的に受けられません。

加えて、日本にはイギリスの不動産に対してお金を貸してくれる金融機関は日本にはありません。

結論として、イギリスの不動産購入は全て「現金」を用意して進めていかなければなりません。

 

 

所有権について

イギリスでの不動産取引において、もっとも特徴的なのが「所有権」です。日本とは違い、イギリスには2種類の所有権が存在しています。

1つめは“Free Hold”といってシンプルな所有権を表すものです。2つめは“Lease Hold”と呼ばれるもので、「借地権」と訳します。

そもそも、イギリスは国の土地の多くが表面上は王室の権利化にあるとされています。その王室所有の土地を民間に借地権と引き換えに払い下げて、人々が利用するという形式が成り立っています。

そのため、借地権が取引されることがイギリスでは一般的となっています。地方都市であれば、Free Holdの場合もありますが、ロンドンを中心にほとんどが借地権の取引になるでしょう。

 

 

取引について

イギリスは取引の形態や決まりも少し変わっています。海外不動産の取引では、エスクロー会社を使うことが多いが、イギリスでは買主と売り主の双方が弁護士を立てることで、エスクロー会社の代わりとなって取引が進みます。例えば、契約書は双方が調整した契約書に関して、お互いに書類を入れて弁護士に渡す仕組みをとっています。

購入金や手付金に関しても、同じく弁護士の事務所にお金を入れて弁護士側が資金管理をします。そして決済時には、相互にお金のやり取りをする流れとなっています。

つまり、弁護士選びがかなり重要となってきます。イギリス不動産への投資を考えている場合は、余震も確認して弁護士を選ぶようにしましょう。

 

AML(Anti-Money Laundering)

取引の際には当然のように、物件調査や物件鑑定をしますが、加えてAMLも実施しなければなりません。これがかなり厄介で、イギリスでの不動産投資における一番の障壁ともいえるでしょう。

AMLは簡単に言うと、弁護士が不動産取引をできる人物であるかどうか審査するものです。具体的には、本人確認、3カ月から6カ月間の銀行の入出金の確認、所得の証明などの手続きが必要になってきます。

これは、購入資金がロンダリングで入ってきていないか確認するためのモノであるため、複数の口座で管理をしている方は全ての口座の入出金明細を提出する必要が出てきます。

よって、正当なルートで購入資金を用意している方は何も問題ありませんが、他人からお金を借りているなどイレギュラーな資金を抱えている場合はAMLの審査が通りにくくなることがありますので注意してください。

本人確認書類においても、日本の行政書士が認証をし、それを英訳した後にイギリスの弁護士に送付する手間がかかります。

実際に、イギリスの不動産への投資経験がある人は、AMLだけで最短でも1カ月はかかっているようです。

ただ、AMLさえ乗り越えれば一般的な取引と同じですので、少しだけ頑張って辛抱をしましょう。

 

 

イギリスの不動産投資まとめ

いかがでしたでしょうか。イギリスの不動産投資では、日本とは税金の面でも制度の面でも大きな違いがあり、厄介に感じる手続きもありましたが、今後の人口増加の伸びや住宅価格の上昇が見込めるチャンスも備えているといったところが特徴的でしたね。

これを機に、みなさんもイギリスの不動産をチェックしてみましょう!

 

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