不動産投資 狙うはアメリカメンフィス!

不動産投資の魅力は何といっても節税対策ができることですよね!

しかし、「そんなにうまい話があるの?」「不動産といったってどこに投資すれば?」

このような疑問をもってはいませんか?

今回はアメリカのメンフィスに焦点をあて、海外不動産の魅力をご紹介いたします!

 

そもそもなぜ国内の不動産ではなく海外なのか

あなたはどんな時に新しい家を探そうと思いますか?

会社に入りだいぶ年月が経ち役職も付いた。貯金もだいぶ貯まってきて最近は旅行に行く余裕もある。子供たちも大きくなってきたし、そろそろ新しい家でも探そうかな。

身の回りの環境が整っていれば、このような考えをもつ人は多いと思います。間違っても、仕事がなくお金に余裕がない、しかも家庭を持っているわけではない人が新しい家を探そうなんて思いませんよね。

これは国単位で見ても同じことが言えます。人口は増え続けていて、経済が発展している国において不動産の価値や需要は高まります。

今の日本の現状を考えてみましょう。人口は減少し続け、その上少子高齢化に悩まされています。社会を支える若者よりも高齢者の割合が多いため、経済成長も停滞し、多額の借金を抱えている状態です。このような状況で、住宅の市場は需要が高いとは言えません。実際、日本の空室率は平均18.8%と高い数字を出しており、これからも増えていくと言われています。

一方で、海外では人口は増加傾向にあり、経済が急成長している国がたくさんあります。そのような国の不動産に投資をする方が、リスクが少なく高リターンが期待できるということです。

 

海外は建物価値が高い

また、海外は日本に比べ建物の価値が高いということもポイントです。不動産投資で節税が期待できる理由は減価償却という計算方法により出された金額を経費として計上することが可能になるからです。
そのため、税金がかかる所得の額を減らすことができるのです。この減価償却の対象になるものは、ある一定の金額を超えており、使用度や時の経過に連れて価値が下がっていくものと決められています。
例えば機械設備や車、建築物があげられます。重要なことは減価償却の対象に土地は入らないということです。先ほどお伝えしたように、日本は減価償却の対象になる建物価値が海外に比べ低いです。日本はもともとの国土面積が狭いため土地の価値が高いのです。その割合は土地が8割、建物が2割といわれています。

しかし、これが海外では割合が真逆の土地2割、建物8割となるのです。建物の価値が高ければ高いほど経費として計上できる額が大きくなり、よりたくさんの節税が可能になるということです。

具体例を挙げてみてみましょう。

例えばアメリカと日本で同じ1億円の物件を購入したとします。
日本の建物価値は2割なので2000万円、対してアメリカは建物に8000万円の価値があることになります。減価償却が利用可能な期間が残り10年とすれば、日本は毎年200万円、アメリカは800万円を経費として計上することができます。あなたの資産がトータルで1000万円だった場合、日本では税金がかかる金額が800万円分、アメリカでは200万円分ということになります。
どちらが税金を多く払わないといけないかはよくわかりますよね!

このように、海外の不動産市場では、日本にはないメリットがたくさんあります。これを機に、海外不動産も視野に入れてみてはいかがでしょうか。

 

今、注目すべきはアメリカのテネシー州メンフィス

メンフィスはアメリカのテネシー州の西端にある州最大の都市です。ミシシッピ川に面していて、また、位置的に天災が少ないことから、海、陸、空、鉄道と大規模な物流インフラが整っています。

なぜ今メンフィスが注目されているのか。それには大規模な物流インフラが関係しています。ITが停滞を知らずに伸び続けている現代でAmazonや楽天などの物流企業は急成長をしています。そのため大規模な物流インフラが整っているメンフィスでは安定と成長が約束されているといえます。
それに加え、移民と高い出生率により人口は増加し続けています。今後も急加速をする物流産業が大規模な雇用を生むと考えられ、不動産市場の拡大や活性化が期待される都市なのです。

 

先進国における発展途上都市

メンフィスはニューヨークなどの大都市に比べ市場価格が低いです。不動産投資において価格と立地はリスクと利益を操作する大切なポイントとなります。
物件購入に約50万ドルかかるニューヨークに比べ、メンフィスではたった8万ドルから15万ドルで購入できます。8万ドルから15万ドルの家は、アメリカの平均収入の人々が最も希望する物件といわれています。そのため家賃価格が多少高くても入居が確保できます。
入居が確保できれば物件に投資した金額よりも大きなリターンが期待でき、安定した所得を得ることを可能にします。
また、メンフィスは、賃貸人口比率が48%と高く入居者を見つけることが大変容易です。先ほどお伝えした日本の空室率が平均18.8%であることに比べ、これに対してメンフィスは5%という低さを保っています。

 

魅力があるのは中古物件

日本では新築で価値が一番高く、時が経過するほどに価値が落ちていくと考えられるのが一般的です。しかし、海外では建築されてから年数が経てば経つほど価値が高くなっていくという考え方があります。
特にメンフィスは不動産価値上昇率が2011年から2014年まで全米第1位を獲得しており、その実績はリーマンショック後も不動産価値が変動しなかったというほどです。歴史的にもメンフィスの不動産市場は、20年以上安定しており、毎年3から4%以上の伸びを見せています。過去のバブルにおいても、価格の変動がたいして起きませんでした。
これはメンフィスの大きな強みといえるでしょう。メンフィスはこのような実績から永続的に不動産価値が下がらない安定した地域として名が通っています。

このようにメンフィスにはたくさんの可能性があります。それにもかかわらず、実はまだ表舞台には表れていない「穴場」です。知らない人が多いうちに一足お先に、テネシー州メンフィスに投資してみると大きなリターンが期待できるかもしれませんね!

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