投資は沖縄の軍用地が投資家たちから注目!その理由と根拠とは

手堅い投資を始めたいと考えている方の多くは、賃貸用の不動産投資を始めようと考えます。しかし、不動産はよほどの立地や人気のあるエリアでない限り、保有し続けても旨みが少なく、売却時も買い手が中々つきづらく、手放すのにも一苦労というケースも存在します。

これは、不動産自体が景気と連動する循環型商品の認識が根づいていることが原因です。東京オリンピックが徐々に近づき、景気は上向いていますが、オリンピックをピークに下落していくことも予測されているため、不動産を保有することがデメリットに働くことも考えられます。

投資はタイミングと言われますが、社会の流れも考えながら投資を考えていくため、どのような未来になるか予測することが大切です。

資産価値が下落する可能性が少なく、かつ一定の割合で上昇し続けている案件があれば、長期的に保有することも考えられます。景気に左右されず、下落局面を知らない土地が、実は日本にはあります。それは沖縄の「軍用地」です。

実は、沖縄米軍基地の地主になれることを知らない人も多いので、知られざる軍用地投資の実態と魅力について迫ります。

 

ここ数年で倍率は上昇!沖縄軍用地への投資を考える

1972年に沖縄がアメリカ合衆国より変換され、領土としては日本のものになっていますが、ご存知の通り米軍基地は存在し続けています。軍用地は、すべて国有地というわけではなく、民間の会社や個人が所有し、国が借地料を支払うことで成立しています。

軍用地投資は、売りに出されている軍用地の区画を購入し、まとめて支払われる借地料を得ることを目的とした商品です。一般的な不動産投資と軍用地投資の違いは何か。メリットやデメリットは何か。気になるポイントをまとめました。

 

下落局面を知らない安定した不動産投資。それが沖縄の軍用地

軍用地は、変換された1972年から、借地料がずっと上昇し続けています。これは、国が支払っている軍用地料の総額が、年5%で上昇し続けていることにも裏づけられています。

ここ数年間は、年間1%程度の上昇率に留まっていますが、過去には10%近くも上がったことはあります。一般的な不動産とは違う軍用地投資ですが、特徴を知ると長期的に保有するメリットや銀行からの評価も上がるといった側面もあるようです。

 

沖縄軍用地の特徴とメリット。下落しにくい根拠は?

沖縄軍用地の特徴は、一般的な不動産との違いは、国から借地料という形で支払われるというところがメインです。一般的な不動産は賃料という形になり、毎月の定期収入となります。

借地料は、年に二回ほど支払われ、金額は、1㎡あたりの単価と広さで決定されます。毎年、国と地主会で話し合いがなされ、上昇額が決まります。上昇した分は調整額として、支払われるため、年二回の支払いの内訳は、「ベースとなる借地料」と「上昇額の調整料」です。

また、軍用地が売るに出される時の相場は、毎年の借地料に一定の倍率を掛けた金額になります。返還のリスクが低いところほど、長期的に借地料が発生するため、倍率が高くなります。購入する際は、その土地や施設を見ることも立ち入ることもなく、航空写真で確認して購入することになるでしょう。

安全保障上の理由から、軍用地は長期的な運営が考えられることと、景気や情勢に左右されずに、国防のために必要な施設であるため、急に下落することは考えにくくなります。

 

キャピタルゲインとインカムゲイン両側面のおいしさ

軍用地の美味しさは、安定した収入になるだけでなく、キャピタルゲインとインカムゲインの両側面からメリットがあると言われています。

インカムゲインは、上記で述べてきたことと同様で、年二度借地料が支払われます。

キャピタルゲインは、保有している軍用地を売りに出し、売却益を得ることですが、一般的な不動産投資では、購入時より売却時の方が下がってしまうことがよくあります。

年に数%でも上昇し続けている軍用地は、4、5年の所有だったとしても100万円以上の売却益を生み出したというケースもあります。すべてのケースが美味しいわけではありませんが、キャピタルゲインとインカムゲイン両面から、利益を得られる可能性もあります。

世の中を見渡しても、インカムゲインとキャピタルゲインを両方とも取れる投資案件は数少ないです。あったとしても、かなり高額な商品という場合もあります。知れば知るほど良さがわかる軍用地投資です。

 

銀行の評価は高い!軍用地ローンを活用しレバレッジ投資する

より大きな投資したい場合は、軍用地ローンという選択もあります。国からの借地料が発生することから不良債権になりにくい、軍用地は銀行もローンを組むことに積極的で、レバレッジを利かせた投資が可能になります。

手元の現金で投資を行ったとしても、それほど大きな額を掛けられないのが実情です。まずは銀行に相談し、どれくらいのローンが受けられるのか判断を仰ぎ、どれくらいの倍率であれば損をすることがないのか、しっかりと計算をしましょう。

 

軍用地投資のデメリットはある?理解すれば許容できる内容ばかり

見方によってはいいところばかりの軍用地投資において、デメリットはあるのでしょうか。

将来的に基地が返還されるリスクも存在します。しかし、軍用地として利用されている時だけが、借地料を生み出すわけではありません。返還された後も一定期間借地料が支払われることになっています。

これは、1987年に軍用地として利用されていた那覇北部(現在の那覇新都心エリア)が返還された時、今のように駅が開通し、商業施設や住宅地ができるまで、都市開発に20年以上要しています。那覇北部の際は、地主が固定資産税だけを払い続けていたそうですが、その時の経緯から、普天間飛行場が返還される時は、都市開発が進む間も借地料を支払い続けるといった措置がとられるそうです。

さらに、商業地区として立派なエリアであれば、地価の上昇も高くなることが予測されます。ただし返還された後、商業地区としても住宅地としても利用不可能な場所であれば、買い手もつかないどころか、お金を産まない土地になってしまうため、損をする可能性もあります。

米軍基地の返還計画は、防衛省の公式ページから確認できるため、戦略的な投資が可能でしょう。

 

軍用地の下落があるとしたら、隣国が平和になった時?

沖縄の軍用地の評価が下がることがあるとしたら、北朝鮮や韓国、中国などの隣国との関係が良好に傾いた場合、国防費に割く金額は下がる可能性があります。しかし、北朝鮮が核を放棄したとしても、難民などの新たな問題も出てくる可能性があるため、すぐに国防費を減らすということは考えにくいと言えるでしょう。

 

まとめ

手堅く長期運用していく場合、米軍軍用地はベストな選択と言えるでしょう。沖縄が返還されてから、下落知らずの軍用地は、銀行からも評価が高い商品とも言え、一般的な不動産投資と比べても高額なローンが組みやすいという側面もあります。

基本的に長期保有ベースで考えられる軍用地投資は、人気も高く、売りに出せば短期間で売却できるメリットもあり、短期的な保有でもキャピタルゲインを生み出すことができるため、手堅く運用できる投資と言えます。

年に2回の借地料の支払いという、支払いが毎月行われないという通常の不動産投資とは違う特徴もありますが、許容できる内容も多いです。

軍用地投資の特徴やメリット・デメリットをしっかり理解して、投資方法の一つとして考えてみるのも良いのではないでしょうか。

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