富裕層がREITを好む理由とは

REIT(Real Estate Investment Trust:リート)は、富裕層が好んで投資をする金融商品のひとつです。

REITは、不動産投資信託のことで、直接、現物の不動産を所有するのではなく、不動産投資法人に投資をし、運用益を分配するのが仕組みです。株式の投資信託にも似ており、売買できる特徴もあります。その他、投資信託より利回りが良いという点もメリットとしてあげられます。

REITという言葉は知っているけれど、メリットや特徴など深く知らない人もいるでしょう。本記事では、RIETについて考察していきます。
もし、新しい投資先を考えているようであれば、RIETを検討するのも良いかもしれませんね。

 

RIETの特徴!高利回り商品かつリスク分散も可

富裕層は、資産価値の跳ね上がりによる売却益(キャピタルゲイン)より、安定で手堅い収益を得られる資産を好みます。その中でも、少しでも利回りが高いものを選ぶのは必然です。

RIETは、一般的な投資信託より利回りが高く、不動産の種類も地域やカテゴリ(レジデンス、オフィスや商業施設など)で分ける形で運用されているため、リスク分散もできます。地域に関しては、あえて都内に集中させている会社もありますが、日本の都市部を上手に分散させている不動産投資法人もあれば、海外にまで広げた投資戦略を取っている会社もあります。

間接的とはいえ不動産という安定した収益の柱を持ち、現物不動産を所有する際に発生する諸契約や管理業務など、専門知識が必要で煩わしい業務から回避することができるのは魅力です。

 

RIETの平均利回りはいくら?!他の金融商品と比較すると歴然

RIETの利回りが高いといっても、どれくらいの差があるのでしょうか。他の金融商品と比べてみると差がはっきりと解ります。

東証一部での平均利回りは、1~2%台とかなり低いです。高い銘柄でも、3%台という数字で、全体から見るとかなり少数です。

それに比べてRIETの場合、平均分配金利回りは4%台を推移しており、一般的な金融商品より倍近く違うのです。
利回りがいい案件であれば、海外の10年国債からも見つけられます。ひと桁後半代~10%を超えるものまで見つけられます。しかし、ブラジルやメキシコなど安定性に疑問をもつため、怖い側面もあります。アメリカでも約2.8%であるため、RIETの方が利回りでは軍配が上がります。

利回りの観点だけならば、不動産に直接投資をした方が良いように感じます。しかし、目利きと専門知識が必要なこと。さらには、信頼できる協力会社があってこそ成り立ちます。
それらの労力をお金に換算するならば、自分の時間を大切にしたいと考える富裕層は、RIETを好むというのも納得ができます。

 

RIETが高利回りの理由!それは制度にあった

RIETが高利回りの金融商品なのは理解できました。しかし、なぜ高利回りをキープしているのか疑問に思う人もいるはずです。一般的には高利回りな案件であれば、リスクが高い様に感じます。
しかし、RIETの高利回りな理由は別にあります。それは、不動産への投資運用利益で出た利益の90%を投資家に分配するという条件で、法人税の支払いが免除されているのです。

RIETの運用資産は、運用益から管理会社へ支払う委託料や物件の修繕費、投資家以外に払う利息などを差し引きした利益の90%が還元されるという仕組みです。

現物への不動産投資が、実質利回りでRIETより下回る投資案件は多くあります。中間が入っているのに利回りが高いのには理由があり、税金面で優遇されているならば、その制度が続く限りは美味しい投資案件だといえます。

 

インフレ時には実物資産の方が上がる

不動産を通じて運用しているRIETは、インフレ時に有利になる可能性が高いです。というのも、物価が上昇するインフレ時は、合わせて不動産相場や賃料が高くなる可能性が考えられます。

インフレ時にメリットがある投資案件を選ぶのが良く、RIETは不動産の運用益から支払われます。そのため、インフレ時にも一定のメリットがある実物不動産を絡めた投資がベターなのです。

基本的に手堅い運用を考える富裕層ですが、インフレ時に価値が高まるならそれに越したことはありません。運用を任せながらも得られるメリットが大きいRIETは、富裕層好みの案件と言えるでしょう。

 

税金面で考えるRIETは?!メリットはある?

RIETの税金面でメリットがあるのかを考えてみましょう。

基本的に、RIETで発生する税金は、分配金に対する税金(分配金課税)と不動作投資法人が所有する不動産を売却し、生み出された利益が分配された時に起こる税金(キャピタルゲイン課税)の2種類です。

また、投資信託であるため、損失が出た時に損益通算ができないことや、直接不動産を所有するわけではありません。さらに、減価償却費を計上することはできないため、いわゆる税金対策はRIETではできません。
しかし富裕層ならば、RIETだけに投資するのではなく、うまく組み合わせてポートフォリオを組むでしょう。その中には、損益通算ができるものもあるため、デメリットのように感じない可能性もあります。

利用するRIETの法人や専門家に税については確認して欲しいところですが、基本的には、20.315%です。分配金から、約20%もの税金を徴収されること考えると美味しいように感じません。しかし、富裕層ならば投資する金額も多く、税引き後の利益でも十分な金額になります。

自分の時間を大事にする富裕層だからこそ、高い税金だったとしても受け入れられるのかもしれません。

 

流動性があることや分割しやすいことがメリットも

RIETは、相続の観点から考えるとどうなのでしょうか。
不動産の方が小規模宅地等の特例など、相続税の観点で優遇処置があります。しかし、RIETは投資信託であるため、相続税対策がしにくい商品です。

しかし、流動性があることと、分割しやすいということは相続時や相続後の処理について比較的やりやすいということがメリットにあげられます。

というのも、実物の不動産を相続した場合、細かく分割できないため、資産を平等に分けるというのが難しいです。その点RIETは、投資信託であるため、流動性が高いです。現金に変えたいと思って、すぐに換金できるのが強みです。

相続は、自分自身が行うというより残された側が処理していくことになります。相続した人が、しっかりと知識を持っている方ならば良いですが、そうでない場合は維持するのが大変です。RIETは投資信託であるため、知識がなくても分配金は入り続けます。

 

まとめ

RIETの持つ特徴やメリットについて考察していきました。不動産投資法人へ投資をし、不動産の運用益から分配金が支払われるRIETは、利回りも良く、安定的な収益が期待できる投資信託です。

通常の投資信託より、倍近く高い利回りは、法人税の支払いを免除されるため、90%以上もの金額を投資家へ還元することが設定されています。
分配金などには課税がされますが、税金の支払いどころを、運用している会社から、利用している個人に移すことで、より多くの資金が集まるようにカスタマイズされているといっても良いでしょう。

富裕層の場合、大幅なキャピタルゲインより、できる限り手間をかけずに安定した収益を求める傾向にあります。その条件にぴったりなのがRIETです。

もし、自分自身の持つ仕事はできる限り少なく、リターンが大きい投資案件を得るならば、RIETは選択肢として十分考えられます。自分にとってプラスになるポートフォリオを組むために、RIETを検討してみてはいかがでしょうか。

 

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