海外不動産投資の魅力や特徴は?!資産価値は落ちにくく節税にも!

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国内不動産への投資から、海外不動産へ視点を切り替えれば、魅力的な案件も数多く存在します。海外不動産投資にまつわる情報も、ニュースで取り上げられる頻度も増えたことから注目を集めていますが、どうしても言語や情報の差、そしてイメージから言葉にできないリスクが先行し、魅力を感じつつも投資へ踏み切れない方も多くいるのではないでしょうか。

そこで、あらためて現状や動向を知ることで自分に合った不動産物件が見つかり、将来楽しみな投資ができるかもしれません。

 

世界経済や諸外国の現状を把握しよう!

海外不動産投資を行う上で、重要になるのは世界経済の動向を知ることです。2016年頃から世界経済は上昇に好転し、欧米諸国や中国、日本においても成長が加速しています。

世界中すべての国が堅調かと言えばそうではなく、新興国などリスクを抱えている国々もあるため、海外への不動産投資は精査が必要ですが、経済成長と需要と供給の関係から、マーケットも好調です。東南アジア諸国などでは、5%~7%のGDP成長率を維持していることからも、好調ということが読み取れます。

現状の好調ぶりに満足してはいけませんが、さらなる発展のために活性化させようと各国努力をしています。経済が発展すれば、現地の不動産は必要とされ、キャピタルゲインもインカムゲインもどちらの戦略でも資産を増やすことは実現可能です。

10年国債の利回りなども見ていると、堅調で一部の諸外国を除き、中期的な成長をも見込めそうです。

 

海外不動産投資の特徴や魅力!基本的な考え方を知ろう

海外不動産を始める前に、基礎的なことを知っておくと、投資リターンにおける戦略が決定します。基本的には情報戦となっていくため、戦略のベースとなる考え方がブレなければ関係のない情報に流されることはなくなります。

海外不動産投資の魅力は、外貨の分散投資と選択肢の幅です。そして、キャピタルゲイン・インカムゲインどちらの戦略もフレキシブルに選択ができるということ。そして、税制上のメリットが考えられます。

 

キャピタルゲインとインカムゲインの目的をハッキリと分ける

不動産投資とひとくくりに言っても、どのような目的でリターンを得るかによって基本戦略が変わってきます。大きく分けると、所有する不動産の売却益を得るキャピタルゲイン。所有しつつ、賃貸として貸し出し、継続的な収入を獲得し続けるインカムゲインです。

海外不動産でも、どちらを狙っていくかによって、どの国の不動産を購入するかで変わってきます。

キャピタルゲインは、新興国など急成長が見込める市場の中で割安な不動産に投資をし、資産価値が上がった段階で売却をし、その売却益を得ることです。そのため、先進国など土地の価格や資産価値が変動しにくい場合は、キャピタルゲインは狙いにくいです。

インカムゲインは、所有する不動産を賃借し、安定的な収入を得ていくことを目的とします。住宅であれば、需要と供給のバランスも重要で、将来的な人口増加が見込め、家賃相場も上る可能性があれば、長く収入を得ていくことが容易になります。

新興国など市場が成長し、人口や国民所得の増加が見込める場合、キャピタルゲインとインカムゲインの両方を狙って運用していくことも可能です。

 

海外不動産のメリット・デメリット。投資する値にあるか

海外不動産のメリットは、いくつかあります。一番大きいのは通過分散によるリスクマネージメントです。投資の鉄則は、ひとつのところに集中して行わず、戦略的に分散投資を行っていることがベターです。

安定性の高い不動産投資とはいえ、今の時代、何が起こるかわかりません。ひとつがダメになったとしてもトータルで生き残ることができるため、考えながら投資を行っていくことが重要です。

その他、狭いマーケットから広いマーケットに移るため、選択肢が広がるというメリットも存在します。海外不動産とひとくくりに言っても、新興国や途上国、先進国のどの国を選ぶかによって、結果は変わります。

海外不動産のデメリットもいくつかあります。一番ネックになるのは、投資に至るまでの情報の少なさや購入後の物件管理に関してなど、解決しておくべき課題はあります。

海外の物件を購入する場合は、現地と強いパイプのある会社と親密な関係になる必要があります。情報だけでなく法務的な内容、購入後の諸契約や管理に至るまで、バックアップしてくれる方が必要です。また、国によっては購入が規制されていることや、貸出金利が高くなっている、もしくは有利な融資が受けられない可能性もあります。

しかし、これらのデメリットは解決できることが多いため、実際の投資を行う前にはしっかりと調査をしましょう。

 

実は節税にも?!税金対策としての海外不動産投資

海外不動産に投資することは、場合によっては節税につながることもあります。国内の不動産投資と同様に海外で得た所得に対しても税金がかかります。つまり、経費として計上できることや所得を合算することができるため、損失が出た場合、節税につながります。

不動産の場合は、減価償却費を計上し、損益通算することで節税につながります。減価償却費の計算は、法定耐用年数によって変動しますが、海外の物件であっても、法律上は日本の税制が適応されます。

法定耐用年数が日本国内の不動産より長く、これは国によって定められており、アメリカでは60年程度、イギリスでは、80年程度と、日本の法定耐用年数が30年程度(木造や鉄筋コンクリート造などによって変動します)と比べると、2倍~3倍くらいの年数です。

日本の木造住宅では、法定耐用年数が短いばかりか、資産価値が下がりやすいです。海外の場合、メンテナンスされていれば資産価値はキープできるか、または上昇する可能性もあります。

節税をしつつも、資産価値を高められる可能性がある海外不動産投資は価値があります。しっかりと見極めた上で、投資を行っていきましょう。

 

先進国を中心に考えた海外不動産投資おすすめ3つ

海外不動産投資を考える上で、先進国の中でも、おすすめな国があります。見るべきポイントは、人口の推移や治安、そして不動産価格の上昇率です。資産が落ちにくいエリアや物件を選ぶことが重要です。

 

アメリカ

アメリカの場合、建物への投資は人口増加が著しい都市、土地への投資は、未開発地域がおすすめです。アメリカは出生率が高く、移民も多いため、人口増加が200万~300万人単位で増加しています。経済成長率も高く、不動産価値の上昇率も4%程度の安定した上昇を見せています。2013年のデータではありますが、空室率も4.2%とかなり低い水準です。

 

カナダ

主要7ヶ国(G7)の中で、人口増加率が一番高い国がカナダです。アメリカと同じく移民を積極的に受け入れていることが増加の原因です。

天然資源が多く、金融も安定しているため、大きなリターンは臨めませんが、手堅い国として人気があります。

都市部だけでなく未開発地域においても、不動産需要が広がっており、住宅需要が高まっています。長期的なインカムゲインを求める場合は、一考の価値があります。未開拓地域の方では、キャピタルゲインを目的としてください。

 

ドイツ

ヨーロッパの先進国の中で、おすすめな国はドイツです。特に首都のベルリンは、東京やロンドン、ニューヨークより割安で、空室率も2%程度と低く、賃料の上げ幅も高いです。

ベルリンは他のドイツの都市より、収入が高く、さらに賃料が増えていく可能性もあります。さらには、賃貸利用者が約85%と高く、長期的なインカムゲインを見込めます。

 

新興国を中心に考えた海外不動産投資おすすめ3つ

不動産価格の上昇が見込める新興国のおすすめを3つあげていきます。中でも、東南アジア諸国(ASEAN)の不動産投資は、人気を見せ続けておりかなりの成長が見込めます。

新興国の投資は、人口増加と経済の成長で、キャピタルゲインを狙った戦略がおすすめです。

 

フィリピン

フィリピンはアジアの中でも最大の利回りであるため、人気が高く、人口増加と経済発展がかなりの速度で進んでいます。2050年にはアジア最大級の経済大国になると推測されています。

そんな海外不動産人気のあるフィリピンでは、外国人はフィリピン国内の土地を購入できないという制限はあり、コンドミニアムのみの投資になるため、競争は激しいですが、幸いにも購入できたら将来が楽しみです。

 

マレーシア

マレーシアは、工業化による開発が進んでおり、90年代からの経済成長率が年平均6%と将来が楽しみな国です。人口も増加し続け、住宅需要が高くなるため、家賃の上昇率も期待できます。

また、マレーシア国内の物価はとても安いにもかかわらず、国民の所得は増え続けているため、投資対象の国としてはかなり魅力的です。

 

カンボジア

経済成長率も高く、年平均7%の経済成長を続けているカンボジアも投資先として魅力的な国です。カンボジアの魅力は、国民の平均年齢が20代前半と若く、働き盛りの30代以下が国民の4割を占めているため、中長期的な発展性を考えたら、かなり魅力的な海外不動産案件と言えるでしょう。

問題は、カンボジアは他の国に比べて情報が少ないことです。情報を味方につけることが成功の鍵ですね。

 

まとめ

海外不動産投資の魅力について紹介しました。

日本国外の不動産投資の魅力は、選択肢の広がりです。人口増加や経済成長が著しい国も多く、先進国でも新興国でも投資価値の高い国はあります。しっかりとした情報をキャッチし、見極める必要はありますが、キャピタルゲインもインカムゲインも両方とも狙える可能性があるのはポイントです。

また、減価償却費を活用した節税もできるだけでなく、諸外国の方が法定耐用年数が日本に比べて長いため、資産価値が落ちにくいというメリットもあります。

海外不動産投資で成功するためにも、現地法人を持ち、確かな情報をキャッチしている会社と一緒に進めていくことが成功の鍵になります。

これから不動産投資をお考えの方は、海外不動産も選択の中にいれてみてはいかがでしょうか。

 

 

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