海外物件選びで気を付けたいこと

海外不動産投資は、大きく儲けるチャンスもあれば、失敗すると痛手を被ってしまうため、国内の不動産に比べるとリスクも大きくなります。しかし、押えるべきポイントを知っておけば、成功する確率は高くなります。

本記事では、海外の不動産投資を行おうとする前に注意すべきポイントをまとめました。情報を集める前、集めている最中にお役立てください。

 

海外の不動産戦略を理解する

なぜ、海外の不動産に投資をするのか。
それは日本国内の不動産では価格の大幅な上昇が見込めず、うまみが半減するからです。将来的にも不動産価値が上昇する、もしくは維持する物件はごくわずかで、そういった物件を得られるのは、限られた人になるでしょう。

そこで、今後発展が見込める途上国や、人口増加している先進国の一部などは、売却益(キャピタルゲイン)も見込める数少ない場所なのです。

不動産戦略を理解し、数字上で投資に対するリターンをどれくらい得られるかを推測する必要があります。インカムゲイン(賃貸による不動産収入)を得つつ、タイミング良く売却し、キャピタルゲインも得る。
そういった不動産投資が理想です。それが、海外であればまだ可能性があるのです。

先進国の場合は、大きな値動きがありませんが、為替の変動を狙ってキャピタルゲインを得ることも可能です。ただし、為替の変動は読めないこともあり、そこでもリスクを抱えることになるため、読みを外すと損失になります

 

投資と回収の期間を短くする

不動産投資戦略を考える場合、どれくらいの期間で投資をした金額を回収し、プラスに転じるかが重要です。新興国の不動産の場合、投資費用が少なく、経済発展や人口増加による家賃相場の上昇が見込めます。

さらに賃料が高くなれば、購入時の金額より高くなるため、利益の確定が早い段階で見込めます。

もちろん、税金やリフォーム代などの支払うべきお金を差し引いての利益で考えることが重要です。

変動リスクのある資産は、所有しているだけでリスクを抱えていることに繋がります。
安定している土地の不動産ならともかく、動きが激しいならば、出口戦略を考えた投資を行うことが重要です。また、投資金額の上限を決めておくと損失が広がらずに済む可能性もあります。

数少ない情報から真実を見極める!信頼できる業者を見つける

海外不動産の場合、どうしても日本国内にいると情報が少なくなります。投資したい国や地域に精通しており、信頼できる業者を見つけることが成功の鍵です。

すぐに信頼できる業者を見つけることは難しいです。ある程度の期間、お付き合いすることでその企業のことが見えてきます。しかし、右も左も解らない土地の情報だからといって、仲介業者の情報を鵜呑みにしてしまうと、失敗する恐れがあります。

コストはかかるかもしれませんが、現地ツアーなどで足を運び、色々と質問してみると良いでしょう。
質問に対する回答が的を射た内容で、納得できるならば徐々に信頼がおけるようになりそうです。不確定な情報をさも決まっているかのように話すような業者は危険です。

また海外不動産仲介業者が、「客付け」が得意かどうかを把握することもチェックポイントです。客付けとは、賃貸不動産と契約する人を探す側の仲介のことです。購入したけれど、入居者が現れず、空室がずっと続くといったこともありえます。

海外であれば、気軽に現地まで足を運べるわけではないため、空室の問い合わせをしても安心する回答が得られない可能性もあります。客付けが得意ならば、どういったプランニングで入居まで至るのかを明確に示してくれるはずです。

 

購入後の運用管理や修繕等が優秀な業者を知っているか

海外不動産投資を行う場合、購入後の運用管理が明確であることが重要です。日本国内で不動産管理を任せる場合、専門業者に任せることが多いです。
それと同じ様に現地の法人に不動産管理を委託することになります。
特に新興国の場合、日本と同じ基準を求めるのは難しいですし、基本的に文化も違います。
現地法人の文化を理解しながら、どのように管理をしていくか。こちらが希望する要求をしっかり理解しているかなどがポイントです。
そして、良いことばかり言う業者とは取引をしないというのがベターです。

海外の場合は、新築物件を購入することが少なく、中古の不動産になることが多いでしょう。その際に、建物や室内の修繕を任せられる業者が必要です。また、買い主側が相場を理解していないポイントをつき、修繕費用の高額請求を行う業者もいるはずです。
不動産仲介業者と修繕業者や管理業者がグルになっている可能性も否定できません。都度かかる費用に関しては、相見積もりを取るようにして、少しでも詐欺に合う確率を減らしましょう。

力になってくれる業者のこともしっかり考え、海外だから丸投げというのは絶対にやめてください。
将来的に売却も考えるならば、建物がしっかり管理されており、築年数以上の耐久性を有し、長く快適に住み続けることができる物件が望ましいです。管理が行き渡った建物の評価は高く、売却時に有利に働くでしょう。

 

不動産を購入する国や地域の情勢、都市計画や災害について知る

海外不動産と言っても、かなりの選択肢があります。
中には取引できない国もあるため、それらは除外しますが、魅力的な国であれば、情報を得ておく必要はあります。

購入を検討している国については、情勢を把握しておくことが重要です。政権交代をしたり、クーデターが起こったりすると市場が混乱します。不動産に関するルールも変わってしまう可能性もあります。

また、安全な国でも地域によっては危険ということもあります。普通に考えて、危険な地域の物件は購入しないと思いますが、どうしても日本に入ってくる情報は遅れることもあれば、細かい情報が入ってこないこともあります。現地と密接な関係を持った協力者が必要になります。

さらに、その国の経済成長率や人口ピラミッドについても知っておく必要があります。人口が増え続けているのは基本ですが、どの年代が増えているかを把握する必要があります。経済を発展させていくためには、労働者層の拡大が絶対に必要です。

日本の様に高齢者が増えているという事はないと思いますが、10年後の人口ピラミッドも予想しながら国や地域の選択をすると良いでしょう。そして、その地域の都市開発計画も把握しておきましょう。

人口が増えることは確定し、経済の発展も著しいという状況でも、新築マンションの建設計画が予定されているならば、完成後は供給過多で不動産価格が下落することが予想できます。
それだけでなく、空室率も上昇してしまうため、せっかく購入した不動産に入居する確率も減ります。よほどいい物件であるならば、供給過多になっても入居者は現れると思いますが、家賃相場は下がるため、結果的に損をしてしまいます。

また、災害について考えることも重要です。東南アジア諸国の不動産が人気ですが、地域によっては、巨大な台風の通り道となっていることもあります。天候のことも知っておくと良い不動産に巡り会える可能性も高くなります。

 

まとめ

海外の不動産に投資しよう考えている人は、抑えるべきポイントを把握し、失敗しないような投資を行いましょう。

ポイントは、信頼できる協力会社を見つけることです。
購入後の管理や修繕において、信頼できる業者を紹介してもらえるかどうか。
また、不動産投資をしようとしている国や地域の情勢や人口の観点、都市計画、災害や気候など、細かいところまで自身で知る必要があります。

しっかりとした情報を集め、分析できるかが鍵です。仲介業者も一緒に巻き込みながらよい取引ができるようになると良いですね。

海外の不動産に投資をする場合、投資と回収における出口戦略を考えることが重要です。海外だからこそ、慎重になって、優良な不動産と出会ってください。

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