未公開物件・掘り出し物件の不思議

国内の投資用不動産物件を探していると「未公開物件(非公開物件)」という文言を見かけます。
未公開物件は、一見すると良さそうな投資物件の様に思えてくるため、いわゆる「掘り出し物」なのでは?と錯覚してしまいます。
もちろん、未公開物件のすべてが掘り出し物件ではないというのは理解できますが、お得な情報を見つけられそうな気がします。

一般に公開されている不動産の情報は、HOME’SやSUUMOなどのポータルサイトを見比べていると同じ物件が出てきます。掲載されている数も日本全国にある住宅の数からすると少ないと感じるはずです。

全体の不動産の数からすると、未公開物件は40%程度とも言われています。なぜ、そんなにも未公開物件は多いのでしょうか。また、公開されている物件との違いはどのような点なのでしょうか。
そこには掘り出し物件も存在するのでしょうか。

本記事では、未公開物件や掘り出し物件の不思議について考察していきます。

 

売り主(不動産業者)と買い主での未公開物件のギャップ

未公開物件という言葉に惑わされてはいけません。不動産業者や不動産仲介業者は、未公開物件を以下のように定義しています。
【自社サイトやチラシなどでは広告や情報の公開が禁止されている物件】

そして不動産投資用の家を探している個人における未公開物件の言葉の意味は、【業者間でのみ流通するような一般には出回らない物件】のように思っています。

つまり未公開物件の意味を履き違えると、不動産投資を行いたい人からすると変なものを掴まされてしまう可能性があります。

 

未公開物件になる理由は?!

なぜ売買できる不動産のうち、約40%は未公開物件になってしまうのでしょうか。それには、いくつか理由があります。

  • 売り主側の諸事情
  • 新築の予告広告
  • 仲介手数料を削減するため(人気物件)
  • 近隣住民とのトラブルを避ける
  • プレミア感を出すため

これらの理由についてもう少し掘り下げてみましょう。

 

売主側の諸事情

不動産を売りに出してはいるが、オーナーがまだ住んでいる場合、内覧されたくないという要望があります。また、近隣住民にも家を売りに出していることを知られたくないため、プライバシーの関係で情報開示をしたくないというケースもあります。

 

新築の予告広告

まだ実際に完成していない新築物件(もしくは、建築計画のある物件)は正式に価格が決まっていません。そのため、すぐに募集をかけることはできません。そういった場合は、予告広告を出すことになります。こういったケースは未公開物件扱いとなり、実際に売りに出される前に売却が決まってしまいます。

実際に完成もしておらず、売りに出せない状態の場合、未公開物件になります。ただ、将来的には取引が開始されるため、多少のリスクはあるものの、購入したいと考える人がいるのも実情です。

 

仲介手数料を削減するため(人気物件)

人気のある物件は、広告を出さずとも売れていきます。未公開物件を中心に扱うレインズというサイトがありますが、レインズに掲載する場合は、仲介手数料が発生します。
サイト掲載による仲介手数料を削減するため、あえて公開しない場合もあるようです。

この場合、【すぐにでも売れてしまう=人気物件】であるため、掘り出し物件の可能性も高まります。

 

近隣住民とのトラブルを避ける

不動産業者と、売りに出ている物件周辺の近隣住民との関係が悪化すると、ビジネスがやりにくくなります。
不動産が公開されれば、誰でも閲覧できるようになります。そうすると、知らない人が行き来する可能性も高くなり、周辺住民からすると警戒心が高まります。
近隣住民とのトラブルを未然に防ぐという観点から、未公開物件になるということもあります。

 

プレミア感を出すため

未公開物件という言葉には、やはり価値を高めるという意味合いもあります。

通常の相場より高く販売したいと考えたとき、投資用不動産を探している人へ少しでも魅力的に映るように、未公開物件とすることがあるようです。

不動産のプレミア感を出すような場合は、損をしてしまう可能性もあるため、気をつけてください。

 

未公開物件の買い方!会員登録で閲覧できる情報はおすすめではない?!

未公開物件の買い方は、いくつかあります。

  • 直接、不動産屋へ足を運ぶ
  • 会員登録の非公開情報から取得する
  • 優秀な営業マンを見つける

この中で一番おすすめなのは、優秀な営業マンを見つけることです。
ポイントは、「優秀な」という点ですが、自分自身が求めている条件を伝え、それに即した情報のみをしっかり運んでくれる人物です。
自分勝手に売りたいものだけを勧めてくる営業マンとは手を組まないようにしましょう。
解らない事があった時、しっかりと情報を開示しながら噛み砕いて説明してくれるような人とお付き合いをしましょう。

優秀な営業マンであれば、騙される可能性は少ないです。悪い商品を売りつけるとその人の悪評が立ちます。逆に評価が上がればお客さんを紹介してもらえる様になります。その事が解っている営業マンであれば、信頼に値します。

もちろん、その営業マンが不動産を売る相手は、あなたにだけというわけではなく、たくさんいるはずです。そのため、条件に見合ったものがやってきたら、話を進めていくことが重要です。

直接、不動産屋へ足を運ぶ場合や会員登録から得られる非公開情報はあまりおすすめできません。
なぜなら、自分自身で物件の優劣を判断しなければならず、不動産屋の場合は、所見で優良物件を紹介してくれるとは限りません。
不動産屋で良い情報をもらう為には、何度も足を運び、関係性を築いていく事が重要になります。それを行う場合は、購入したいエリアが限定されており、労力がかなりかかります。そういった事は、営業マンが行っています。
優秀な営業マンを囲い込むことで掘り出し物件と出会える可能性が高まります。

会員登録で見ることができる案件は、言い換えれば誰もが見ることできます。掘り出し物件が見つかる可能性は、ほとんどないと思って良いと思います。

 

掘り出し物件の定義!相場よりちょっとお得な物件

掘り出し物件の定義を先に決めてしまいましょう。
基本的には相場より安い物件をイメージすると思います。その他、売却する際に購入金額より高い金額で売ることができるような物件です。あとは、借り主が出ていってもすぐに決まってしまうような不動産です。

非公開情報の中にこれらに見合った物件があるでしょうか。すぐにでも買い手が見つかるような不動産の話が、あなたのところにやってくるでしょうか。
売る側にも購入者を選ぶ権利はあります。購入してもらって、喜んでもらえる人に売りたいと考えるはずです。
それらを踏まえると、よほど関係性の強い人にこそ掘り出し物件の情報はやってくるはずです。そのため、人間関係はとても大切です。

より多くの人と信頼関係を結べば、その分やってくる情報は増えます。しかし、それは誰にもできることではありません。優秀な不動産営業マンの方が得意でしょう。つまり、少しでも良い条件の投資用物件の情報を得るならば、自分自身に情報が入ってくるような状況を作ることが大切です。

 

競売などワケあり物件の方が可能性高い?!

掘り出し物件を見つける場合、裁判所が管理しており、競売にかけられている不動産の方が相場より安く入手できる可能性が高いです。

このような投資用不動産を得ようとする場合、どうしても情報戦の早いもの勝ちになってしまいます。その中から、審査が通った人が最終的には手に入れられるということになります。

債権者が破産し債務整理をしている中、裁判所が管理している物件の場合、事前に情報が公開され、指定された期間に入札することになります。ここでも競争になることは予想されますが、手を上げることができる機会は与えられています。

インターネット上でも公開されているため、調べてみるのも良いでしょう。

 

まとめ

未公開物件は、特別な物件ではなく、売り主の事情により公に出せない物件の可能性があります。そのことを知らずに、プレミア感や掘り出し物件だと思って購入すると失敗する可能性が高まります。

掘り出し物件と言われる優良物件を見つける場合は、優秀な営業マンを活用するのがベストです。街の不動産屋へ足を運ぶのも良いですが、長い時間をかけて信頼関係を築く必要があるため、所見では良い物件情報を出してはもらえません。
自分が購入したい不動産の条件をしっかり伝え、情報が入ってくるようにすると良いでしょう。

つまり、掘り出し物件は基本的には存在せず、あるとしても情報が公開される前に内々で決まってしまいます。もし、相場より安い不動産を入手したい場合は、債務整理中で競売にかけられる物件を見るという方法もあります。

ルールをしっかり知ることで、損をすることは回避できます。素敵な不動産と出会うために、より多くの人と信頼関係を結ぶようにしましょう。

 

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